Em 2013, "déficit" no crédito imobiliário será de R$ 100 bi

Pelo menos R$ 100 bilhões adicionais aos recursos da caderneta de poupança terão de ser captados pelos bancos já em 2013 para dar conta da expansão das carteiras de crédito imobiliário. A previsão da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) é de que o dinheiro da caderneta, a mais barata e tradicional fonte de financiamento do setor, hoje com R$ 265 bilhões, só cubra completamente a demanda até 2012, quando o estoque do crédito habitacional no Brasil deve atingir a casa dos R$ 300 bilhões. Em 2013, quando o saldo dos financiamentos chegar a R$ 400 bilhões, as instituições financeiras vão ter de se virar para levantar recursos extras, afirma o presidente da Abecip, Luiz Antonio França. Para 2014, a Abecip trabalha com um saldo de R$ 500 bilhões em crédito imobiliário, um aumento de mais R$ 100 bilhões. "Em dois anos, a poupança não vai mais conseguir gerar novos financiamentos, todo o estoque vai estar comprometido com o crédito imobiliário", prevê o executivo, também diretor do Itaú Unibanco. Segundo ele, é a partir daí que devem ganhar relevância os instrumentos alternativos de captação, como a securitização e a emissão de títulos de base imobiliária. O estoque desses ativos hoje já esbarra nos R$ 47 bilhões. Ao mesmo tempo, os recursos da caderneta efetivamente aplicados no crédito imobiliário estão em R$ 111,5 bilhões (aquisição e incorporação). Ou seja, os ativos alternativos já equivalem a 40% do "funding" fornecido pela poupança. Mas nem tudo que é captado via títulos como CRIs e LCIs financia efetivamente o setor. Apesar do estoque significativo em instrumentos alternativos, ainda falta ao mercado dar alguns saltos para reduzir a dependência da tradicional caderneta. Grandes nomes do setor, como Bradesco, Santander e HSBC são unânimes em considerar a poupança como fonte praticamente exclusiva de financiamento. A lógica está no custo. "A captação de poupança é a mais barata que tem no mercado (TR mais 6,17% ao ano) e isso beneficia o tomador final", diz França. Contudo, os bancos já consideram ou testaram a estruturação de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) para quando o principal recurso secar. A intenção da Caixa Econômica Federal de emitir R$ 500 milhões em CRI neste ano é emblemática dos tempos que estão por vir. Alexandre Assolini Mota, sócio do escritório PMK Advogados Associados e presidente da Câmara do Mercado Imobiliário da BM&FBovespa, relembra que já houve no mercado a tentativa de emitir CRIs indexados à TR como pretende fazer a Caixa, mas a grande dificuldade foi atrair o investidor, cujo interesse é por papéis lastreados em inflação. "Esse é um desafio para a expansão dos CRIs." Pelo ritmo de crescimento da carteira do HSBC, que este ano vai ter incremento da ordem de 50% indo a quase R$ 2 bilhões, o banco deve enfrentar escassez de "funding" a partir do fim de 2012, diz o diretor de crédito imobiliário da instituição, Antônio Barbosa. Além da poupança, o banco inglês se vale hoje da emissão de Letras de Crédito Imobiliário (LCI) em cima de créditos já desembolsados para se refinanciar: os pagamentos futuros, lastreados em determinado contrato, podem ser, assim, reutilizados para uma nova operação. Comparativamente à caderneta, isso faz da LCI um recurso caro, com descasamento de indexador e de prazo, opção apenas para bancos que não captam poupança, diz o superintendente de crédito imobiliário do Santander, Fernando Baumeier. "Emitimos apenas para atender a necessidade de um determinado grupo de investidores, não chega a ser funding", diz. Como em outras partes do mundo, ele considera que a securitização será o caminho natural para o mercado brasileiro. "Fizemos emissão de CRI em 2007, para exercitar uma saída para quando houver necessidade de caixa." Nos três primeiros meses do ano, a carteira imobiliária do grupo espanhol no Brasil cresceu 40%, alcançando R$ 9,7 bilhões. No mesmo período, os depósitos de poupança tiveram incremento de 26,1%, indo a R$ 25,8 bilhões. Para os contratos fechados dentro do Sistema de Financiamento à Habitação (SFH) não faz sentido ainda a emissão de CRI, diz o superintendente de crédito imobiliário do Bradesco, Cláudio Borges. "Isso vale para operações de imóvel comercial, com valores maiores e daí se consegue emitir com prazos de três a cinco anos. Nesses casos a operação estruturada é mais eficiente." Com R$ 45,2 bilhões em depósitos em poupança ao fim de março, com evolução de 20,9% em relação ao mesmo mês em 2009, o Bradesco acredita que tem fôlego de mais três a quatro anos para bancar o financiamento imobiliário - carteira de R$ 7,5 bilhões - com a poupança.