Imóveis nos bairros mais invejados não valorizam tanto

Uma pesquisa mostra que os bairros onde o preço dos imóveis mais subiu nos últimos três anos são aqueles em que pouca gente queria morar

Daniela Rocha, de

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Germano Lüders/EXAME

Centro de São Paulo: melhorias urbanas estão valorizando os imóveis numa região antes desprezada

São Paulo - Há pouco mais de três anos, corretores de imóveis chegavam a distribuir senhas a clientes que se acotovelavam nos estandes de vendas de prédios em construção. O número dava direito a comprar um — e apenas um — apartamento disponível. A procura era tão grande que prédios inteiros eram vendidos em horas.

Quem comprava na planta para revender depois de pronto ganhava dinheiro. E isso valeu para o país inteiro, quase de forma indiscriminada. Mas, hoje, o que se vê é uma situação totalmente diferente. No fim de 2013, os corretores tiveram de inventar formas de atrair gente para visitar os estandes — até sorteio de aparelhos de TV estava valendo.

Isso é evidência de uma nova fase do mercado imobiliário: sobretudo, uma fase em que os preços deixaram de subir sem parar em qualquer ponto de qualquer cidade.

Uma pesquisa inédita da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), que analisou o valor dos imóveis em bairros de 11 cidades do país nos últimos três anos, mostra que há regiões em que os preços subiram mais de 100%; em outros lugares, no entanto, a alta não passou de 10% — menos, portanto, que a inflação acumulada de 19% no período.

Para quem quer investir nesse mercado, analisar o que os bairros que mais valorizaram têm em comum pode ajudar a escolher o que e onde comprar. 

A principal conclusão da pesquisa é que os bairros que costumam ser o sonho de consumo dos moradores de cada cidade não são os que mais valorizam. Entre novembro de 2010 e novembro de 2013, as maiores altas ocorreram em regiões de classe média ou média baixa — mas que estavam passando por algum processo de revitalização.

É o caso da Praça da Bandeira, na zona norte do Rio, e da Sé, em São Paulo, onde o preço dos imóveis subiu 113%. Na Praça da Bandeira, a alta ocorre após o início de obras que fazem parte dos planos de melhoria para a Olimpíada e a Copa do Mundo, como a construção de corredores de ônibus e de piscinões para tentar evitar enchentes.

Também contribuiu a instalação de Unidades de Polícia Pacificadora (UPPs) em favelas próximas. O bairro fica perto do Centro do Rio, outro local que passa por revitalização, com o projeto do Porto Maravilha, que prevê a construção de prédios comerciais, residenciais e hotéis numa área antes marginalizada.

Os preços, no Centro, aumentaram 100% em três anos. “Apartamentos de 50 a 70 metros quadrados têm sido bastante procurados porque há muita oferta de transporte público na região”, diz Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi carioca, que reúne corretoras e administradoras de imóveis. 

Movimentos parecidos têm ocorrido em São Paulo e em Recife. Na capital paulista, em bairros da região central, como Bom Retiro, Luz e Sé, a prefeitura tem reformado praças e dado descontos em impostos e taxas a incorporadoras que decidam construir na região. Além disso, alguns prédios antigos estão sendo reformados.

Segundo corretores que atuam na região, apartamentos pequenos estão sendo comprados por investidores e alugados para estudantes (também em razão da boa disponibilidade de transporte) e para profissionais, como advogados e corretores de seguros, que trabalham perto do centro.

Em Recife, o bairro em que os imóveis mais valorizaram foi Torre, que há alguns anos tinha terrenos vazios e casinhas antigas. Passou a receber lojas, escolas e empreendimentos novos, o que valorizou a região.

No ranking dos 20 bairros onde os imóveis mais subiram de preço em três anos, há alguns já bastante caros, como Leblon e Urca, no Rio de Janeiro, Jardins, em São Paulo, e Santo Agostinho, em Belo Horizonte. De forma geral, a alta se deve à combinação entre a baixa oferta de imóveis e a grande procura. 

E o que deve continuar subindo? Corretores, executivos de incorporadoras e gestores de fundos imobiliários apostam em bairros que estão recebendo linhas de metrô, novas avenidas ou que façam parte de projetos de revitalização. É o caso do Brooklin, na zona sul de São Paulo.

Há uma linha de metrô em construção, shoppings, ciclovia, e seus prédios residenciais ficam próximos da região da avenida Luís Carlos Berrini, que concentra escritórios de empresas, bancos e consultorias.

“No mercado de São Paulo, a combinação entre shopping, áreas verdes e metrô equivale a ter uma vista para o mar”, diz Mirella Parpinelle, diretora da imobiliária Lopes. Outro bairro visto como promissor é Santa Teresa, no Rio, que também tem sido beneficiado pela instalação de UPPs.

Com suas construções antigas, seus casarões tombados e seus restaurantes charmosos, Santa Teresa teve a terceira maior valorização imobiliária do país desde 2010, de 108% — e a disponibilidade de terrenos para novas construções é pequena.

As regiões centrais de São Paulo e do Rio de Janeiro também são indicadas pelos especialistas, que acreditam que mais gente vai querer se mudar para esses locais quando as melhorias hoje em andamento estiverem concluídas. É uma aposta de resultado incerto.

Quem ganhou dinheiro de verdade com a compra de imóveis nos últimos três anos investiu em áreas que pouca gente recomendava. A partir de agora, ganhos elevados só virão com aquela combinação que determina o sucesso de qualquer investimento: análise aprofundada e, claro, sorte.