Segundo minhas contas, o ápice dos problemas com o setor imobiliário se dará em 2015 ou 2016, a depender do ritmo da deterioração macroeconômica.
Por que, com a devida convicção, afirmo que as coisas vão piorar?
O gráfico abaixo, organizado pelo Banco Central, mostra que os preços de imóveis residenciais dados em garantia para financiamentos mais do que quintuplicaram, saindo de uma base 100 em março de 2001 para 550 em junho de 2014.
Perigosamente, o principal impulso para esse salto nos preços veio do financiamento imobiliário, que também aumentou mais de cinco vezes nos últimos anos.
Em 2007, o Banco Central brasileiro apurou R$ 18 bilhões em linhas de crédito para imóveis. Em 2013, ultrapassamos os R$ 109 bilhões.
Transparece um claro exagero tanto no crescimento dos preços quanto do crédito.
Exageros desse tipo podem durar por algum tempo, mas não infinitamente.
Em 2014, o descompasso entre excesso de oferta e demanda fraca chegou finalmente ao setor financeiro.
Também em clima de racionamento, a torneira dos financiamentos imobiliários diminuiu bruscamente sua vazão. Os bancos estão muito mais exigentes para concederem empréstimos, fazendo perguntas que não faziam.
Antes de aprovar o financiamento, a gerente bancária agora verifica até mesmo os gastos do seu cartão de crédito, linha por linha. E pode recusar a liberação por causa disso.
Os bancos apertaram os critérios de concessão, graças às fragilidades que vêm tomando conta da economia brasileira. Assim, aquele comprador de imóvel que costumava atender a todas as condições passou a ser rejeitado. Não há como fazer o repasse.
Essa tem sido a grande razão para o aumento recente dos distratos.
No distrato, o comprador deixa de ser dono do imóvel e a incorporadora devolve apenas uma parte do dinheiro pago, pesadamente descontado por multas e encargos.
Não é negócio para ninguém, pois o cliente sai no prejuízo e a incorporadora acumula um amplo estoque de imóveis prontos.
É justamente aí que começam as oportunidades para os investidores mais atentos.
A incorporadora que executa muitos distratos tem um belo problema na cabeça: precisa receber 100% do preço do imóvel, com urgência. Enquanto não recebe, o financiamento da construção junto ao banco continua incomodando. Isso eleva a necessidade de capital de giro e induz à pressa na revenda das unidades distratadas.
Não é à toa que estamos vendo tantos saldões de imóveis.
Dados de São Paulo fornecidos pelo Secovi mostram que o ritmo de vendas caiu e o número de meses necessários para vender o estoque cresceu sem precedentes.
Atualmente, levaria em média 13,1 meses para vender todo o estoque de unidades novas do mercado paulista. Um ano atrás, precisaríamos de 7,4 meses.
Só no estado de São Paulo, são cerca de 22 mil imóveis estocados em excesso em relação ao nível normalizado.
As incorporadoras não são bobas, não querem queimar caixa. Por isso, já estão reduzindo dramaticamente seus lançamentos, enquanto apelam para os saldões.
Porém, leva tempo até que esse ajuste de oferta se reflita também nos preços, pois os lançamentos feitos de 2012 para cá já estão nas barrigas das mães, têm seu parto garantido.
Percebe o que aconteceu?
Estamos diante de uma janela de oportunidade única, que agora começa a se abrir.
Contudo, ela ficará aberta por pouco tempo.
Neste período, temos que tirar o melhor proveito possível. Pulamos dentro dessa janela, caçamos os negócios de ouro e voltamos para fora.
Fonte:carta iguatemi
