julho 27, 2011

Prazo determinado autoriza recusa de fiança bancária em execução fiscal

DECISÃO
STJ
Aspectos formais da carta de fiança, como a determinação de um prazo máximo em que ela será prestada, são razões legítimas para a sua recusa em execução fiscal. O entendimento foi adotado pela Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar recurso do Consórcio AIM Telecom contra a Fazenda Nacional.

A empresa ofereceu fiança bancária, com prazo de validade de três anos, como garantia de execução fiscal movida pela Fazenda Nacional. O órgão fiscal se negou a receber tal garantia. A AIM Telecom recorreu, mas o Tribunal Regional Federal da 2ª Região (TRF2) negou provimento ao recurso com o argumento de que, para a carta de fiança ser considerada garantia válida, não pode conter nenhuma restrição, seja de tempo ou de valor.

No recurso ao STJ, a defesa da empresa alegou ofensa ao artigo 9º da Lei 6.830/80, que prevê quatro formas de garantia da execução, entre elas a fiança bancária. As outras são o depósito em dinheiro, a nomeação de bens à penhora e a indicação à penhora de bens oferecidos por terceiros.

Também haveria ofensa ao artigo 620 do Código de Processo Civil (CPC), que determina que, se houver vários meios de promover a execução, o juiz deve optar pelo menos gravoso ao devedor. Por fim, a empresa alegou que, apesar de haver prazo determinado para a carta de fiança, não haveria impedimento para a sua prorrogação por meio de aditamentos, a critério do banco.

O relator do recurso, ministro Mauro Campbell Marques, considerou legítima a negativa da Fazenda, em razão do prazo de três anos estabelecido na carta. Apontou que há quatro modos de garantir a execução, incluindo a fiança bancária, mas isso não torna essas modalidades equivalentes entre si. Segundo o magistrado, a Resolução 2.325/96 do Conselho Monetário Nacional, que consolida as normas sobre prestação de garantias pelas instituições financeiras, não estabelece as condições para a fiança bancária em execução fiscal.

Entretanto, destacou o ministro Campbell, a interpretação sistemática das normas legais e regulamentos sobre o tema leva à conclusão de que o credor ou o Judiciário podem recusar a fiança que não tenha prazo de validade até a extinção das obrigações do devedor. O ministro também lembrou que a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que a carta de fiança com prazo de validade determinado não se presta para a garantia da execução fiscal.

“Não se negou a admissão da fiança como garantia da execução. A discordância da exequente não foi em relação à modalidade de garantia escolhida pela executada, mas a aspectos formais da carta de fiança”, explicou o relator, ao rejeitar o recurso da empresa. 

Coordenadoria de Editoria e Imprensa STJ

postado por YBBRIO @ julho 27, 2011  

Agenda do investidor para esta quarta-feira
Hoje a FIPE (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) divulga o IPC (Índice de Preços ao Consumidor), índice que mede a variação de preços para o consumidor na cidade de São Paulo com base nos gastos de quem ganha de um a vinte salários mínimos. O Banco Central publica a Nota de Política Monetária com os dados sobre a evolução dos agregados monetários (papel moeda, depósitos, câmbio entre outros) e operações de crédito do sistema financeiro. Nos Estados Unidos os Pedidos de Bens Duráveis serão divulgados pelo Departamento do Comércio, indicando o nível de atividade da indústria norte-americana. O Departamento de Energia publica os estoques semanais de petróleo. Para fechar o dia o banco central norte-americano publica o Livro Bege, relatório divulgado oito vezes por ano que reúne informações junto a economistas e analistas financeiros a respeito da situação econômica dos Estados Unidos.
Mercado cambial em alerta: Ministro Mantega convoca imprensa para anúncio nesta manhã
Guido Mantega, Ministro da Fazenda, convocou inesperadamente uma coletiva de imprensa para esta manhã para anunciar novas medidas cambiais com o intuito de frear a valorização do Real em relação ao Dólar. O governo pegou de surpresa o mercado hoje com a publicação de uma Medida Provisória que aumenta a taxação de operações com derivativos cambiais em até 25%, tanto para investidores nacionais como estrangeiros. A medida é em resposta à forte desvalorização do Dólar no início desta semana, levando a moeda norte-americana a ser cotada abaixo de R$ 1,54 pela primeira vez desde janeiro de 1999 até ontem. O Real seguiu a tendência de outras moedas fortes no mundo, após o impasse sobre o aumento do teto do endividamento público nos EUA, que criaria as condições para o primeiro calote dos EUA na história. Os analistas acreditam que o problema nos EUA deverá ser resolvido até a data limite, dia 2 de agosto, evitando assim uma crise catastrófica nas finanças mundiais.
Fonte: ADVFN

postado por YBBRIO @ julho 27, 2011  

Faturamento da Bradesco Seguros cresce 35%


O total arrecadado foi de R$ 9,6 bilhões no segundo trimestre


Altamiro Silva Junior, da 

Bradesco Seguros
Com alta nos seguros, a meta do Bradesco agora prevê crescimento de 15% a 18%
São Paulo - O grupo Bradesco de Seguros e Previdência registrou faturamento total de R$ 9,6 bilhões no segundo trimestre, 35% maior que nos meses de abril a junho de 2010. O lucro líquido da unidade foi de R$ 800 milhões, alta de 14,1%. O retorno anualizado sobre o patrimônio líquido ficou em 29,4%. A seguradora foi responsável por 28% do lucro do banco.

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Com o forte crescimento do faturamento, o Bradesco reviu as metas para 2011 da unidade de seguros. A projeção inicial era de expansão de 10% a 13% nos prêmios. A meta anunciada agora prevê crescimento de 15% a 18%.
A área de vida e previdência foi uma das que mais cresceu. Puxados pelo aumento de vendas dos planos de previdência privada VGBL, os prêmios do segmento aumentaram 49%. Em número de clientes, a Bradesco Vida e Previdência cresceu 9,5% em 12 meses e fechou junho com 2,1 milhões de pessoas com planos VGBL e 20,9 milhões de segurados de vida e acidentes pessoais.
Na Bradesco Saúde, a expansão dos prêmios foi de 22%, para um total de R$ 2,2 bilhões. A unidade fechou junho com 8,4 milhões de clientes, 1,2 milhão acima do mesmo mês de 2010. A seguradora, que parou de vender planos para pessoas físicas há alguns anos, tem na carteira 36 mil empresas clientes.
Já a Bradesco Auto RE, que inclui os seguros de automóveis, teve prêmios emitidos de R$ 1,1 bilhão no segundo trimestre, expansão de 11,4% em 12 meses.
Na área de seguros massificados (vendas de apólices de pequeno valor por meio de parcerias), o crescimento foi de 19,7%, atingindo cerca de 3,6 milhões de clientes.
O índice de sinistralidade total da seguradora ficou em 72,2%, ante 71,8% no segundo trimestre de 2010. O índice combinado (que mede a eficiência operacional) fechou junho em 85,8%, pior em relação aos 84,7% do mesmo período do ano passado (para este indicador, quanto menor, melhor o desempenho da seguradora).

postado por YBBRIO @ julho 27, 2011  

Drogasil assume que negocia fusão com Raia


Unidas, as duas companhias teriam cerca de 700 unidades e R$ 3,7 bilhões de receita



Daniela Barbosa, de

Farmácia Droga Raia, em São Paulo
Farmácia Droga Raia, em São Paulo
São Paulo - Após ver o preço de suas ações dispararem na última terça-feira (26/7), a Drogasil afirmou que está negociando com a Droga Raia uma possível fusão. As duas redes formariam uma gigante do setor, com cerca de 700 lojas e mais de 3,7 bilhões de receita.

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Por meio de nota divulgada ao mercado, a Drogasil disse que vem estudando alternativas de estrutura para a operação. Ontem, a rede afirmou aEXAME.com que não comentaria boatos de mercado.
Os acionistas das duas redes também estão estudando um acordo entre eles. As duas companhias são listadas no Novo Mercado da BM&FBOVESPA. Segundo a nota, A associação está sujeita à conclusão bem-sucedida das tratativas ora em curso entre as duas companhias e tais acionistas.
Em 2010 a Droga Raia tornou-se segunda maior rede de drogarias do Brasil em número de lojas, segundo o ranking da ABRAFRAMA (Associação Brasileira das Redes de Farmácias e Drogarias), e permaneceu na quinta posiçãoe em receita bruta de vendas.
No ano passado, a Drogasil registrou participação de 4,3% no mercado nacional. Nos estados em que atua, a participação foi de 13,5% em Goiás; 13,0% no Distrito Federal; 9,8% em São Paulo; 7,3% no Espírito Santo e 5,4% em Minas Gerais. Em outubro a rede iniciou sua operação no Rio de Janeiro

postado por YBBRIO @ julho 27, 2011  

julho 26, 2011

Agenda do investidor para esta terça-feira

Fonte:ADVFN
No Brasil sai a Sondagem de Expectativas do Consumidor pela Fundação Getulio Vargas, índice que mede através de questionários a famílias as principais capitais do Brasil sobre situação econômica do país e da família, orçamento doméstico, grau de dificuldade de encontrar trabalho e intenções de compras de bens de alto valor. O Banco Central divulga os números mensais sobre o balanço de pagamentos, reservas internacionais e dívida externa através da Nota de Setor Externo. Nos Estados Unidos a Conference Board divulga a Confiança do Consumidor, índice que mede, por meio de entrevistas, a situação econômica atual e expectativa para o futuro próximo. Nos EUA a S&P divulga o Índice de Preços de Moradias S&P/Case-Shiller referente ao mercado imobiliário residencial norte-americano. O Departamento do Comércio divulga o número das Vendas de Imóveis Novos.
Pão de Açúcar: Lucros saltam 60% em um ano. Veja
Após uma tentativa frustrada de consolidar as operações de varejo nacionais com o Carrefour, o Grupo Pão de Açúcar (PCAR4) tem excelentes números para mostrar aos seus acionistas. No segundo trimestre deste ano o lucro líquido consolidado foi de R$ 91 milhões, alta de 64% em relação ao mesmo período do ano passado. A receita líquida de vendas deu um salto similar, acumulando R$ 11,2 bilhões no período, alta de 61,5% na comparação anual. A empresa esclareceu que os valores já incluem os resultados operacionais e financeiros da Globex Utilidades S/A (Ponto Frio) e da Nova Casas Bahia. Os investidores da companhia poderão participar da Teleconferência de Resultados, que se inicia às 11h00 de hoje.

postado por YBBRIO @ julho 26, 2011  

Mantida penhora sobre faturamento de empresa em execução de ICMS



Está mantida a penhora de 3% sobre o faturamento mensal de uma empresa distribuidora de petróleo, determinada em execução fiscal movida pelo Estado de Santa Catarina para receber créditos de Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS). A Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) não atendeu o recurso da empresa e manteve a decisão que admitiu a penhora.
No recurso especial, a empresa sustentou que não lhe foi dada a oportunidade de nomear outros bens e que a penhora sobre o faturamento deve obedecer a determinados requisitos do Código de Processo Civil (CPC). Além disso, alegou ser inadmissível a penhora, pois a retirada diária do dinheiro a impedirá de saldar compromissos com funcionários e fornecedores.
O relator do processo, ministro Castro Meira, destacou que a jurisprudência do STJ é firme quanto à possibilidade de a penhora recair, em caráter excepcional, sobre o faturamento da empresa, desde que observadas as condições previstas na legislação processual. Além disso, o percentual fixado não pode tornar inviável o exercício da atividade empresarial.
Em sua decisão, o ministro enumerou vários precedentes no mesmo sentido de sua conclusão, de que, em casos excepcionais, admite-se a penhora do faturamento da empresa desde que o devedor não possua bens para assegurar a execução, ou estes sejam insuficientes para saldar o débito.
Um dos precedentes observa ainda que “a penhora sobre o faturamento não é equivalente à penhora de dinheiro e somente é admitida em casos excepcionais, desde que atendidos requisitos específicos a justificar a medida”.
Processo: REsp 1130972

postado por YBBRIO @ julho 26, 2011  


Ex-dono de veículo não deve pagar multa




15ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) condenou o Banco Finasa S.A. a indenizar a médica pediatra E.H.S. em R$ 5 mil por danos morais. A instituição financeira deixou de transferir a propriedade de um veículo que foi de E. e fez parte de uma transação para comprar um apartamento. Com isso, a mulher foi obrigada a pagar multas referentes a infrações de trânsito cometidas por outras pessoas.
Em março de 2008, a médica adquiriu um apartamento na planta em Santos Dumont, na Zona da Mata mineira. De acordo com E., a entrada foi paga com um Honda Fit usado. O restante do pagamento seria financiado, ficando estabelecido, além disso, que a Rezende Empreendimentos Imobiliários se responsabilizaria por multas, impostos ou dívidas que incidissem sobre o veículo a partir da data da negociação.
“Como o carro ainda estava sendo financiado no banco Finasa, a imobiliária se comprometeu a quitar a dívida e a me devolver R$ 2.487,84. A empresa cumpriu o trato, mas, dois meses após a transação, fui surpreendida com uma autuação por excesso de velocidade. A pessoa com quem negociei o apartamento disse que tomaria providências, mas nada foi feito”, contou a médica.
A consumidora afirma que, com a chegada de novas multas, as autuações foram encaminhadas novamente à imobiliária, mas esta, apesar de reter os documentos originais, não transferiu a posse do bem para o banco Finasa, que havia ficado com o automóvel. A médica foi penalizada na carteira nacional de habilitação (CNH) e recebeu cobranças das multas.
Para não ter de arcar com mais gastos relativos a infrações cometidas por outros, E. ajuizou ação em julho de 2008 contra a imobiliária e contra o banco. A médica alegou que a transferência de propriedade no Detran devia ter sido feita pela Rezende Empreendimentos, que estava com o certificado de registro do veículo, e acrescentou que a situação foi de grande instabilidade psicológica: “Estou constantemente em trânsito por causa da minha profissão e não posso perder minha CNH. Mas vivo na incerteza e insegurança”.
Além de uma indenização por danos morais, E. solicitou à Justiça a transferência do carro para o dono atual, que negociou o veículo com o banco Finasa e deveria responder pelas infrações de trânsito e pela pontuação na carteira.
Contestação
O banco Finasa contestou as alegações da médica afirmando que cabia à Rezende Empreendimentos e à autora realizar a transferência de propriedade do automóvel no Detran. A instituição financeira declarou que o negócio celebrado obedeceu à legislação: “Trata-se de um ato jurídico perfeito. Neste caso, se a autora não cumpre sua parte, as restrições comerciais em nome dela são legítimas”.
A empresa também sustentou que os fatos não causaram constrangimento, humilhação ou vexame a ponto de justificar indenização por dano moral. “A autora não agiu com cautela e não respeitou o Código de Trânsito Brasileiro. Os danos à sua honra subjetiva decorreram da ausência de comunicação da venda do veículo”, afirmou.
Já a Rezende Empreendimentos Imobiliários afirmou que não era proprietária do automóvel, tendo recebido em espécie o valor referente à entrada do apartamento de um intermediário que vendeu o carro para outra pessoa, que o financiou no banco Finasa. A empresa também afirmou que não prejudicou a médica, pois, por ter recebido as notificações, ela é que deveria identificar o real infrator. Questionando a quantia pedida em indenização, a Rezende Empreendimentos pediu que a ação fosse julgada improcedente.
Decisões judiciais
Em abril de 2009, em audiência de conciliação, a médica entrou em acordo com a imobiliária. Ela recebeu R$ 4 mil e excluiu a empresa da ação. O pedido de indenização contra o banco Finasa, entretanto, prosseguiu.
Para o juiz da 9ª Vara Cível de Juiz de Fora, José Alfredo Jünger, por ter adquirido o veículo, o banco tinha obrigação de efetuar a transferência. Ele avaliou, ainda, que houve dano moral, pois “são notórios os aborrecimentos causados à autora devido às multas e aos diversos pontos anotados em sua carteira de habilitação”. Em agosto de 2010, o magistrado fixou indenização de R$ 5 mil e determinou que o banco Finasa transferisse a posse do veículo imediatamente.
O banco recorreu alegando que a transação envolveu somente a consumidora e a Rezende Empreendimentos Imobiliários. Ele sustentou que era “mero facilitador na aquisição de produtos”, não tendo responsabilidade pelo ocorrido, e acrescentou que o termo de compromisso assinado pela imobiliária não tinha “poder legal para isentar a consumidora das multas geradas após a entrega do bem”.
O entendimento dos desembargadores da 15ª Câmara Cível do TJMG foi que o acontecido gerou dano moral. O relator Tiago Pinto afirmou que o proprietário que arrenda o veículo não responde pelas eventuais infrações de trânsito, mas, no caso, “a autora responsabilizou o banco porque ele era proprietário do automóvel e não regularizou sua transferência perante o Detran”. O magistrado enfatizou que não existiam nos autos provas de que o carro havia sido alienado: “A transferência de dono só ocorreu após quatro meses, por negligência do banco. Isso teve inegáveis repercussões no patrimônio imaterial da autora”.
Ele negou provimento ao recurso, sendo seguido pelos desembargadores Antônio Bispo e José Affonso da Costa Côrtes.
Processo: 4718256-17.2008.8.13.0145

postado por YBBRIO @ julho 26, 2011  

Plano da Petrobras é o 1º passo para resgatar a confiança do mercado


“A empresa divulgou quase tudo que o mercado gostaria de ouvir”, diz a Votorantim Corretora


Gustavo Kahil, de 
Navio da Petrobras
As ações da Petrobras acumulam baixa de aproximadamente 13% no ano

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São Paulo – A aprovação do plano de negócios da Petrobras (PETR3; PETR4) animou os investidores na segunda-feira (25). As ações ordinárias e preferenciais da empresa subiram 2,19% e 2,3%, negociadas a 26,06 reais e 23,50 reais, respectivamente. É um pequeno fôlego para as ações, que acumulam baixa de aproximadamente 13% no ano.
A indefinição sobre a aprovação do plano de negócios era vista como um entrave para o desempenho das ações. “É um importante passo para recuperar a confiança dos investidores na administração da Petrobras”, afirmam os analistas Marcos Pereira, Daniel Fonseca e João Arruda, da Votorantim Corretora, em relatório publicado hoje. 
“A notícia é positiva para a Petrobras, uma vez que existia uma grande preocupação dos investidores quanto ao incremento dos recursos a serem investidos, principalmente com relação à distribuição entre os diversos segmentos”, ressalta Andrés Kikuchi, analista da Link Investimentos.
O plano, adiado por duas vezes, prevê investimentos de 224,7 bilhões de dólares até 2015. A revisão adiciona apenas 700 milhões de dólares ao anterior, que era previsto até 2014. Do total dos investimentos previstos, 57% serão destinados à área de Exploração e Produção, 31% para a área de Abastecimento e Refino, 6% para Gás e Energia, 1% para a área Corporativa, 2% para petroquímica, 1% para distribuição e 2% para biocombustíveis.
“Em nossa visão, a empresa apresentou quase tudo que o mercado esperava escutar em relação ao plano de negócios”, avaliam. Os analistas explicam que ainda não calcularam os efeitos do plano sobre as estimativas da empresa, mas que os exercícios preliminares levam a um aumento do preço-alvo, que atualmente está em 37 reais. A recomendação é de compra.
O destaque, lembra a Votorantim, é o foco dos investimentos direcionado para áreas com maior retorno.
Refino
A Petrobras anunciou também uma redução dos investimentos nas áreas de refino, transporte e comercialização (RTC), que passou de 73,6 bilhões de dólares para 70,6 bilhões de dólares. As áreas são vistas como de baixa rentabilidade.
“Esperávamos uma redução maior dos investimentos em RTC neste ciclo tanto em função do andamento dos projetos de ampliação de capacidade, como pela potencial redução do custo de construção das novas refinarias, o que aparentemente ainda não ocorreu”, explica Kikuchi, em relatório.
Endividamento
A empresa disse que precisará de uma necessidade de financiamento que pode variar entre 67 e 91,4 bilhões de dólares, considerando os dois cenários para o plano. O conservador, por exemplo, estima o preço médio do barril de petróleo a 80 dólares entre 2012 e 2015. O cenário B prevê um preço a 95 dólares. A primeira opção considera uma alavancagem média de 29% e a segunda de 26% para o período.
O plano destaca que a geração operacional de caixa se manterá como a principal fonte de financiamentos e será auxiliada por um plano de desinvestimentos e reestruturação de ativos de 13,6 bilhões de dólares. Os recursos adicionais, explica a Petrobras, virão da contração de novas dívidas. Para Leonardo G. Zanfelicio, da Concórdia Corretora, isso “demonstra que não será necessária uma nova captação de recursos via oferta pública primária de ações, fato este que pressionava o desempenho de suas ações no mercado”, diz ele em análise.
Se a aprovação do plano é o primeiro passo para reconquistar os investidores, "a grande dúvida é se a empresa conseguirá entregar tantos projetos conforme foi mencionado", explica Zanfelicio. O analista tem a recomendação de compra para as ações preferenciais da empresa, com um preço-alvo de 38,62 reais.

postado por YBBRIO @ julho 26, 2011  

Do celular para a bicicleta


Exame

João Cox: bicicletas chegam a custar mais de R$ 20 000
O executivo João Cox, ex-presidente da Claro, vai entrar no mercado de bicicletas. Cox associou-se ao português Mario Roma, ex-atleta olímpico, para criar a RC Bikes. A marca será lançada em outubro durante uma feira de ciclismo em São Paulo e vai começar explorando o mercado de alto desempenho, com bicicletas que custarão mais de 20 000 reais. Os primeiros modelos já estão sendo usados por uma equipe de sete atletas, entre eles a primeira colocada no circuito mundial de ultramaratona, Daniela Genovesi, e o campeão pan-americano de mountain bike, Abraão Azevedo. As bicicletas serão montadas no interior de São Paulo e utilizarão componentes do Japão, de Taiwan e dos Estados Unidos. Além dos modelos de competição, a empresa deverá produzir bicicletas de uso urbano e também para crianças.


postado por YBBRIO @ julho 26, 2011  

julho 22, 2011

Excelsior está à procura de um comprador


Após decisão do Cade, companhia controlada pela Sadia tem até março de 2012 para encontrar um novo dono


Daniela Barbosa, de 
EXAME
Caminhão em fábrica da Sadia
Caminhão em fábrica da Sadia
São Paulo - A Excelsior Alimentos, companhia controlada pela Sadia, deverá ser alienada integralmente.

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Segundo comunicado  divulgado, nesta quinta-feira (21/7),  diante da decisão do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade), a Sadia deverá procurar um possível comprador para a empresa.
De acordo com os termos do TCD, até março de 2012, a Sadia deverá apresentar ao Cade um documento vinculativo celebrado com o potencial adquirente da companhia.
Na última semana, o Cade aprovou com inúmeras restrições a fusão entre Perdigão e Sadia. Dentre as imposições, alienação de algumas marcas, fábricas e centros de distribuição estavam entre as prioridades.

postado por YBBRIO @ julho 22, 2011  

julho 21, 2011

6 tipos de fundos imobiliários com riscos distintos


Entenda quando um fundo pode ser considerado uma aplicação de renda fixa, um investimento de renda variável ou uma mistura dos dois


João Sandrini, de 

Eldorado Business Tower
Eldorado Business Tower, em São Paulo: imóvel de alto padrão transformado em fundo
São Paulo – Os fundos imobiliários renderam 375,7% entre janeiro de 2005 e o mês passado, o suficiente para que eles se tornassem a aplicação financeira de maior rentabilidade no Brasil (clique aqui e veja o balanço). Um resultado tão vistoso tem atraído cada vez mais investidores interessados em surfar no boom imobiliário. Desde 2008, o número de quotistas desses fundos cresceu quatro vezes. O mercado brasileiro, no entanto, ainda pode ser considerado acanhado quando comparado ao americano. A principal barreira de entrada a novos investidores é a falta de entendimento do produto, que é pouco padronizado. “Um fundo imobiliário pode ser um investimento de renda fixa, uma aplicação de renda variável ou uma mistura dos dois”, diz Valdery Albuquerque, chefe de renda fixa e fundos imobiliários no Banco Fator.

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A complexidade de alguns fundos é tão grande e o nível de divulgação de informações chega a ser tão baixo que muitas vezes até mesmo os analistas profissionais de mercado têm dificuldade para avaliar o preço justo das quotas de qualquer um dos 54 fundos negociados em bolsa. Para facilitar o entendimento dos investidores, EXAME.com dividiu os fundos imobiliários em seis grandes grupos. Leia a seguir quais são as características de cada um e para que tipo de investidor são indicados:
1 - Fundos de desenvolvimento imobiliário
Esses são os fundos imobiliários mais arriscados e também os que oferecem o maior potencial de retorno. O gestor investe na construção de imóveis que serão depois revendidos com a expectativa de obtenção de lucro. São recomendados apenas para quem tem sangue frio porque todo o risco do incorporador é transferido para o investidor. Se houver algum problema em uma obra, se o empreendimento não conseguir a licença ambiental, se a prefeitura não liberar o habite-se ou se a obra ficar mais cara que o esperado, é o quotista que sai perdendo. Outro problema é escolher em qual fundo investir. “Quando só o terreno já foi definido, é muito difícil avaliar qual é o potencial de lucro e de receitas desses fundos”, diz Maximiliano Marques Rodrigues, da Votorantim Asset Management.
Não é à toa que os fundos de desenvolvimento imobiliário são direcionados apenas a investidores com mais dinheiro. O RB Capital Desenvolvimento Residencial I, por exemplo, exigiu investimento inicial mínimo de 150.000 reais em sua oferta pública e captou 127 milhões de reais. O fundo vai construir principalmente imóveis residenciais de até 500.000 reais que estão dentro do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e vendê-los quando ficarem prontos. A promessa é entregar uma forte valorização de INCC (índice de inflação da construção calculado pela FGV) mais 20% ao ano ao investidor. Se tudo der certo, terá sido um excelente negócio, e vice-versa.
2 - Fundos de renda - Shoppings
Os fundos de renda são os mais fáceis de ser compreendidos. O gestor compra um ou mais imóveis, aluga essas propriedades para outras empresas e distribui a renda líquida gerada pelos aluguéis mensalmente aos quotistas. O fundo tem um componente de renda fixa uma vez que distribui aluguéis mensais. Por outro lado, quando o imóvel fica vago, há uma interrupção no fluxo de renda, o que é uma característica de uma aplicação de renda variável. Para o investidor, uma das grandes vantagens dos fundos de shoppings é a diversificação. Um único shopping pode ter mais de 300 lojas e inquilinos diferentes. O sucesso desse tipo de fundo, entretanto, depende tanto do momento do mercado imobiliário quanto do desempenho do varejo, explica Marcelo Michaluá, sócio da RB Capital, uma das líderes brasileiras em fundos imobiliários. Quando a economia vai bem e as vendas do varejo estão em alta, um shopping tende a ter menor vacância. Além disso, os próprios contratos de locação assinados com os lojistas costumam prever o pagamento de aluguéis que variam de acordo com o faturamento dos comerciantes. Logo, a inflação, que voltou a ser um risco no Brasil, pode não afetar quem investe em um shopping porque o aumento de preços eleva o faturamento das lojas.
No Brasil, uma das gestoras especializadas em fundos imobiliários de shoppings é o Credit Suisse Hedging-Griffo. O maior fundo é o CSHG Brasil Shopping, que tem patrimônio de 420 milhões de reais e participações em seis empreendimentos localizados em cinco capitais. Lançado em 2006, o fundo concedeu aos investidores uma taxa de retorno de 124% desde então – equivalente a mais de duas vezes o CDI líquido acumulado no período.

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3 - Fundos de renda – Lajes corporativas e galpões industriais
Funcionam de forma parecida com os fundos de shoppings, mas não costumam ser tão diversificados, já que dificilmente um prédio de escritórios de alto padrão tem centenas de inquilinos. O que o gestor pode fazer para dirimir os riscos é comprar mais de um imóvel. O FII Rio Bravo Renda Corporativa, por exemplo, foi lançado em 1999 para investir em seis andares do JK Financial Center, um prédio comercial no coração financeiro de São Paulo. Em 2009, o fundo conseguiu autorização dos quotistas para alterar seu regulamento de forma que outros imóveis pudessem ser incluídos. Após obter a aprovação e captar mais recursos, a Rio Bravo comprou um andar do Jatobá Green Building (uma torre de escritórios de alto padrão na região sul de São Paulo) que hoje está locado para a Kraft e um andar do Parque Paulista (na região da avenida Paulista) que está locado para a Swiss Re. “A mudança do perfil do fundo contribuiu para a valorização da quota, o aumento da liquidez e a redução do risco para o investidor”, diz Augusto Martins, analista da Rio Bravo, gestora que administra 27 fundos. O fundo tem quotas negociadas em 97% dos pregões da BM&FBovespa, o maior índice de liquidez da indústria. Todos os contratos de locação fechados pelo fundo são reajustados anualmente pelo IGP-M.

4 - Fundos de fundos
Seguem a mesma lógica de um fundo de ações. São fundos que investem em quotas de outros fundos imobiliários que, na visão do gestor, estão mal precificados pelo mercado. Trata-se de um gênero ainda novo no Brasil. Com um patrimônio de 145 milhões de reais, o BC Fundo de Fundos de Investimento Imobiliário foi o primeiro da categoria no país. Criada pela Brazilian Capital, a aplicação tenta lucrar com operações de compra e venda de quotas de outros fundos e distribui os ganhos obtidos aos quotistas. É ideal para quem deseja montar uma carteira de fundos bastante diversificada. Hoje o BC Fundo tem 35% do patrimônio investido em CRI, 12% em LCI e o resto em quotas de fundos imobiliários negociados em bolsa. No portfólio, há fundos de flats, lojas, shoppings, hospitais, universidades e escritórios. “E nenhum fundo da carteira representa mais de 10% do patrimônio líquido”, diz Rodrigo Mennocchi, da Brazilian Mortgages. Com 2.500 quotistas, o fundo é também um dos mais pulverizados do mercado brasileiro. Uma das explicações é que o investimento mínimo na oferta pública foi de apenas 1.000 reais.
Para Alexandre Machado, do Credit Suisse Hedging-Griffo, um dos benefícios do surgimento dos fundos de fundos imobiliários será a precificação mais profissional desses papéis. Segundo ele, hoje em dia o valor das quotas negociadas em bolsa segue o valor dos aluguéis distribuídos pelo fundo. Praticamente não há correlação com a inflação nem com o valor patrimonial dos imóveis incluídos no fundo. “Acredito que o mercado precifica de forma errada os fundos imobiliários”, diz Machado. Em parte, isso pode ser explicado pelo fato de que 70% das quotas de fundos imobiliários estarem nas mãos de pessoas físicas. “Isso vai mudar à medida que mais profissionais tomem as decisões de investimento.”
5 - Fundos de compra e venda de imóveis
São os fundos mais parecidos com os americanos porque tentam obter lucro com a compra e venda de imóveis. Quando o ciclo econômico parece ruim, o fundo compra imóveis a um preço interessante, e vice-versa. No Brasil, o maior é o Brazilian Capital Real Estate Fund I, que foi lançado há quatro anos e tem 1,6 bilhão de reais em patrimônio líquido. O fundo é dono de grandes empreendimentos imobiliários, como 60% do Eldorado Business Tower em São Paulo, 60% da Torre Almirante no Rio, 60% do Brazilian Financial Center na avenida Paulista (antiga sede do Banco Real) e mais vários outros. Os imóveis foram comprados entre 2008 e 2009, quando a economia mundial passava por um mau momento. Agora que o Brasil já provou estar mais preparado para enfrentar a crise e o mercado vive um boom, o fundo começou a vender ativos de seu portfólio.
Apesar de ter fechado excelentes negócios nos últimos anos, o mercado vê o Brazilian Capital Real Estate com certo ceticismo devido à baixa distribuição de dividendos. A receita anual com locação é equivalente a 11,5% do patrimônio do fundo, mas só 6% vão para o bolso dos quotistas. O resto vira caixa que o fundo usa para fazer novas aquisições. Mas como no Brasil a precificação das quotas é feita com base nos aluguéis distribuídos, quase não houve valorização desde a estreia do fundo – o que comprova a aversão dos investidores. Rodrigo Mennocchi, da Brazilian Mortgages, diz que há estudos para elevar a distribuição de dividendos para 7% ao ano. Os mais de 1.500 quotistas ficariam imensamente gratos.
6 - Fundos de recebíveis imobiliários
Esses são os únicos fundos imobiliários que podem ser considerados investimentos puros de renda fixa. Quem investe em fundos de CRI (certificados de recebíveis imobiliários) compra o direito de receber créditos concedidos para a compra ou construção de imóveis. Em geral, um banco concedeu esses empréstimos e, para ter fôlego para gerar novos créditos, decide fazer a securitização de parte da carteira. O investidor compra o direito de receber esses empréstimos bancários acrescidos de juros por meio dos CRIs. Esse instrumento tem uma vantagem tributária por ser isento de IR para pessoas físicas. No entanto, apenas investidores qualificados, com mais de 300.000 reais em aplicações financeiras, costumam ter permissão para investir diretamente no papel. “O fundo de CRI é interessante porque deu ao pequeno investidor acesso a esse mercado”, diz Marcelo Michaluá, da RB Capital.
É importante esclarecer que o investidor não corre diretamente o risco do mercado imobiliário, mas o risco de crédito de quem tomou o empréstimo. Apesar de ser um investimento em renda fixa, o CRI é um título de crédito privado de longo prazo e não deve ter seu risco comparado ao de um título do governo federal, por exemplo. “É difícil avaliar qualquer crédito de longo prazo, ainda mais no caso dos CRIs, que não têm padronização nenhuma”, diz Maximiliano Marques Rodrigues, da Votorantim Asset Management, líder brasileira em fundos imobiliários de CRI, com 800 milhões de reais em patrimônio administrado.
Por outro lado, o gestor desses fundos pode comprar créditos gerados por diversas instituições financeiras, aumentando a diversificação. O Fator Verità FII, por exemplo, comprou 10 CRIs diferentes, além de colocar uma pequena parte do patrimônio em outros papéis imobiliários como LCI e quotas de outros fundos. Com 31 milhão de reais sob administração e uma aplicação mínima de 20.000 reais na oferta pública, o fundo promete obter um retorno de IGP-M mais 8% ao ano.

postado por YBBRIO @ julho 21, 2011